住房龍頭股保障體系建設(shè)力度加大，國(guó)內(nèi)首單保租房公募REIT 審核通過2021 年以來中央針對(duì)保障性租賃住房建設(shè)力度加大，著力解決新市民、青年人的住房困難問題。當(dāng)前“租購(gòu)并舉、全面發(fā)展住房租賃市場(chǎng)”已成為建設(shè)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的重要內(nèi)容，“十四五”期間預(yù)期全國(guó)保障性租賃住房籌建規(guī)模接近900 萬套，涉及的總投資額為1.35 萬億元，約占同期房地產(chǎn)投資的2%-3%，為“十三五”期間棚改投資額的20%（光大宏觀）。2022 年7 月11 日，國(guó)內(nèi)首單保租房REIT 審核通過，有力拓寬住房租賃企業(yè)直接融資渠道，促進(jìn)存量資產(chǎn)向運(yùn)營(yíng)升維轉(zhuǎn)型，助力租賃物業(yè)證券化產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)管理完整閉環(huán)。

 

    紅土保租房REIT 產(chǎn)品具備產(chǎn)生持續(xù)、穩(wěn)定現(xiàn)金流的能力1.地理位置來看，紅土保租房REIT 初始資產(chǎn)為安居百泉閣、安居錦園、保利香檳苑和鳳凰公館四個(gè)保租房項(xiàng)目，均位于所在區(qū)域的核心地段，周邊配套齊全且均為新建住房暫無直接競(jìng)品，公共交通條件便利，出行較為方便。

 

    2.出租情況來看，自運(yùn)營(yíng)以來四項(xiàng)底層項(xiàng)目主要租賃業(yè)態(tài)均已達(dá)到較高出租率（截至2022 年3 月31 日，租賃住房部分平均出租率達(dá)99%），同時(shí)四項(xiàng)底層項(xiàng)目租金不及市場(chǎng)租賃住房租金定價(jià)的六折（睿和智庫(kù)數(shù)據(jù)），相較市場(chǎng)化租賃住房具有較為明顯的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，同時(shí)具備較大租金增長(zhǎng)空間。

 

    3.盈利情況來看，四個(gè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)時(shí)間雖然未滿3 年，但已具備產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的能力。考慮到項(xiàng)目承租人為經(jīng)過深圳市配租審核機(jī)制篩選的城市建設(shè)骨干力量，入住群體素質(zhì)和收入水平較高，具備較強(qiáng)的租金履約能力；同時(shí)人才保租房租約期限較長(zhǎng)、在冊(cè)輪候人數(shù)較多，對(duì)后續(xù)穩(wěn)定現(xiàn)金流的可持續(xù)性提供有力保障。

 

    4.資產(chǎn)所在市場(chǎng)來看，深圳市人口多年持續(xù)凈流入，新市民、青年人的階段性住房困難問題突出。雖然近年來深圳保租房已呈現(xiàn)出擴(kuò)大規(guī)模、加速供應(yīng)的趨勢(shì)，但受制于土地資源稀缺，公共住房建設(shè)及供應(yīng)規(guī)模長(zhǎng)期滯后于租賃人群需求，較大的市場(chǎng)租賃供求缺口是保租房項(xiàng)目能夠長(zhǎng)期穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)的重要基礎(chǔ)。

 

    在定價(jià)合理的情況下，紅土保租房REIT 底層資產(chǎn)能夠?yàn)橥顿Y者提供良好的回報(bào)截至2022 年3 月31 日，紅土保租房REIT 底層資產(chǎn)組合估值合計(jì)115800 萬元，對(duì)應(yīng)單價(jià)7388 元/平方米。根據(jù)相關(guān)假設(shè)前提下基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目現(xiàn)金流測(cè)算概況，預(yù)計(jì)2022 年7-12 月及2023 年度紅土保租房REIT 可供分配金額分別為24.5百萬元及49.2 百萬元；投資人凈現(xiàn)金流分派率于2022 年7-12 月及2023 年可達(dá)4.24%（年化）及4.25%。在定價(jià)合理的情況下，紅土保租房REIT 底層資產(chǎn)能夠?yàn)橥顿Y者提供良好的回報(bào)。

 

    投資建議：我國(guó)保租房概念股公募REIT 正式啟航，利于引導(dǎo)市場(chǎng)由高周轉(zhuǎn)快開發(fā)向存量運(yùn)營(yíng)升維轉(zhuǎn)型，進(jìn)而激發(fā)市場(chǎng)潛力、提升估值溢價(jià)。預(yù)期在政策較大支持力度下，后續(xù)REITs 產(chǎn)品發(fā)行節(jié)奏將加速；同時(shí)考慮到公募REITs 在房地產(chǎn)企業(yè)存量資產(chǎn)上有較大可撬動(dòng)投資價(jià)值的空間，預(yù)期后續(xù)有望迎來REITs 試點(diǎn)范圍進(jìn)一步向房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)租公寓、物流地產(chǎn)等領(lǐng)域放開。關(guān)注REITs 發(fā)展對(duì)存量運(yùn)營(yíng)板塊的估值重塑作用，建議關(guān)注產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)等存量資產(chǎn)成熟穩(wěn)定、發(fā)行人（管理人）主體優(yōu)質(zhì)可靠的標(biāo)的。建議關(guān)注萬科A/萬科企業(yè)，中國(guó)金茂、新城控股、保利發(fā)展、金地集團(tuán)、招商蛇口、中國(guó)海外發(fā)展、中國(guó)海外宏洋集團(tuán)、華潤(rùn)置地、龍湖集團(tuán)、越秀地產(chǎn)龍頭股。

 

    風(fēng)險(xiǎn)分析：租金定價(jià)風(fēng)險(xiǎn)，配租風(fēng)險(xiǎn)，保障性租賃住房龍頭股項(xiàng)目定性風(fēng)險(xiǎn)，人口流失風(fēng)險(xiǎn)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)，政策風(fēng)險(xiǎn)。

 

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